Deze pagina is bedoeld voor taxateurs, hypotheekverstrekkers, makelaars, gemeenten, woningcorporaties, onderzoeksbureaus en herstelbedrijven. U leest hier hoe een risicoklasse tot stand komt, op welke gegevens die rust en hoe zeker de uitkomst is. Zo kunt u een klasse begrijpen en aan uw klant uitleggen.
De rekenmethode is open. De data maakt het verschil.
Een model is zo goed als de gegevens waarop het rust. FunderMaps rust op onderzoek aan funderingen zelf: rapporten, archiefstukken en geregistreerd herstel, per pand of adres vastgelegd. Dat is het verschil met ieder model dat alleen op open data rekent.
Funderingsgegevens per pand of adres uit funderingsonderzoek, archiefonderzoek, Verkennend Funderingsonderzoek, notities en herstel.
Alle ingevulde gegevens in die waarnemingen samen: funderingstype, niveaus, maten, kwaliteit, schade en herstel.
Panden waarvan het funderingstype uit eigen onderzoek of archief bekend is.
Peildatum 25 september 2026. Dezelfde getallen staan op de Stand van het land.
Het funderingstype komt uit onderzoek aan het pand zelf. Is dat er niet, dan wordt het afgeleid van vergelijkbare onderzochte panden in de buurt. Is ook dat er niet, dan wordt het geschat op basis van kenmerken van het pand, zoals bouwjaar, hoogte en ondergrond.
Voor elk pand worden vier funderingsrisico's bepaald, elk met een eigen betrouwbaarheid. Het zwaarste van de vier bepaalt de risicoklasse.
Een geregistreerd funderingsherstel en een Verkennend Funderingsonderzoek (voorheen QuickScan / Fase 0) gaan boven de modelschatting. Verder telt de hiërarchie van bewijs: wat ter plaatse is vastgesteld, gaat voor wat is afgeleid of geschat.
De rekenmethode kent vier funderingsrisico's. Per risico staat hieronder wat het is, waar het speelt en wat de berekening gebruikt. Is er onderzoek aan het pand, dan gaat de uitkomst daarvan voor; zonder onderzoek wordt het risico geschat uit de kenmerken van het pand. De gemeten pandzakking uit satellietdata weegt bij de eerste drie risico's mee als aanwijzing: een pand dat sneller zakt dan verwacht, krijgt een hogere klasse.
Houten palen of langshout komen boven de grondwaterstand uit. Het hout komt in contact met zuurstof en schimmels tasten het aan.
Waar: overal waar op houten palen is gebouwd; landelijk berekend.
In de berekening: het funderingstype (houten palen, of houten palen met betonoplanger), de grondwaterstand bij het pand, bij onderzoek het houtniveau tegenover de grondwaterstand, en een verhoogde pandzakkingssnelheid als signaal.
Bij ondiepe funderingen (op staal, zonder palen) de afstand tussen de onderkant van de fundering en het grondwater. Staat het grondwater hoog, dan ontstaat optrekkend vocht en kan het pand gaan zakken.
Waar: overal waar ondiep is gefundeerd; landelijk berekend.
In de berekening: het funderingstype, de funderingsdiepte tegenover de grondwaterstand bij het pand, en de pandzakkingssnelheid als signaal.
Verschilzakking valt hieronder: panden die duidelijk sneller zakken dan hun buren en dan de bodem om hen heen. Dit wordt berekend waar satellietdata is.
Bacteriën tasten houten palen aan, ook onder water. Het hout verliest langzaam zijn draagkracht. Grenen is gevoeliger dan vuren.
Waar: vooral in Noord- en West-Nederland, waar korte palen in een ondiepe zandlaag staan. Waar langere palen tot in een diepere zandlaag zijn gebruikt, zoals in Rotterdam, komt het minder voor.
In de berekening: het funderingstype, de paallengte (hoe korter, hoe hoger het risico) en een verhoogde pandzakkingssnelheid als signaal.
Risico's die uit onderzoek aan het pand zijn vastgesteld en niet onder de andere drie vallen. Dit risico wordt niet geschat; het bestaat alleen waar onderzoek ligt.
Hieronder vallen onder meer:
Negatieve kleef: zakkende grondlagen die de paal meetrekken, vooral in de regio Rijnmond en de Drechtsteden.
En verder overbelasting, constructiefouten en trillingen, zoals het onderzoek ze vaststelt.
Panden binnen één bouwblok die ongelijk zakken, of een pand dat duidelijk sneller zakt dan zijn buren. Het rekent mee onder ontwateringsdiepte, waar satellietdata is.
De klassen volgen de termen van het KCAF (Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek).
Niet elk gegeven telt even zwaar. Liggen er voor een pand meerdere bronnen, dan gaat het sterkste bewijs voor:
Een geregistreerd funderingsherstel en een Verkennend Funderingsonderzoek gaan altijd boven de modelschatting. Bij elk gegeven staat hoe het is vastgesteld: vastgesteld (onderzoek aan dit pand), afgeleid (vergelijkbare panden) of indicatief (een schatting).
Is een pand niet zelf onderzocht, dan bepaalt het vernieuwde funderingstypemodel de fundering uit onderzochte panden die erop lijken. Dat gaat in vijf stappen.
Aaneengesloten panden die naar verwachting één fundering delen, zoals een bouwblok uit hetzelfde jaar met dezelfde bouwvorm. Een onderzoek aan één pand zegt daardoor iets over de rest van het blok.
Onderzochte panden uit dezelfde buurt, bouwperiode en gebouwfamilie, met een vergelijkbare hoogte en ondergrond: de grondsoortregio en de opbouw van de ondergrond uit GeoTOP.
Hoe dichterbij en hoe meer het onderzochte pand lijkt, hoe zwaarder het meetelt. Heeft het pand zelf onderzoek of een archiefstuk, dan gaat dat voor, volgens de hiërarchie van bewijs.
Een kans per funderingsfamilie (houten palen, betonpalen of ondiep) en hoeveel bewijs daaronder ligt. Daaruit volgt de betrouwbaarheid: vastgesteld, afgeleid of indicatief.
Dan schat het model de fundering uit de kenmerken van het pand zelf: bouwjaar, hoogte en ondergrond. De uitkomst is dan indicatief.
Van ruim 47.000 onderzochte panden is de uitkomst achtergehouden. Het model rekende zonder die panden en moest ze daarna inschatten. De uitkomst is vergeleken met wat het onderzoek vaststelde. De panden zijn gescheiden per rapport en per gemeente: panden uit hetzelfde rapport of dezelfde gemeente zaten nooit tegelijk in de rekenset en de toetsset. Zo kan het model niet leren van het antwoord.
De juiste funderingsfamilie betekent dat het model dezelfde familie aanwijst als het onderzoek: houten palen, betonpalen of ondiep.
Het resultaat: het vernieuwde model vindt in buurten met onderzoek ongeveer twee keer zo vaak de houten funderingen terug als de eerdere schatting. In gemeenten waarvan het model geen enkel onderzocht pand kende, wijst het ongeveer twee keer zo vaak de juiste funderingsfamilie aan.
In sommige gebieden verschilt de fundering sterk van die in de buurgemeenten. Een stad kan grotendeels op houten palen staan terwijl de gemeenten eromheen dat bijna niet hebben. Geen bouwjaar, hoogte of bodemkaart laat dat zien. Alleen lokaal onderzoek brengt het aan het licht.
Komt er in zo'n gebied onderzoek bij, dan wordt de schatting voor de hele buurt beter. Het model blijft hetzelfde. De data maakt het verschil.
Daarom staat bij elk pand hoe betrouwbaar de uitkomst is, en daarom vragen we professionals om onderzoek en herstel terug te melden.
Open data vertelt veel over een pand, maar niet wat eronder zit. Dat staat alleen in onderzoek aan de fundering zelf, en dat onderzoek heeft FunderMaps verzameld.
Jaren verzameld met gemeenten, het KCAF en onderzoeksbureaus. Elk stuk is per pand gekoppeld en gewogen volgens de hiërarchie van bewijs.
Zegt veel over het pand, niets over de fundering. Een bouwjaar is een aanwijzing, geen bewijs.
Onder licentie gebruikt en niet gedeeld.
Hoe een risicoklasse tot stand komt, staat op deze pagina. De begrippen en gegevens staan in de Informatiestandaard funderingsgegevens.
Ruim 500.000 waarnemingen, het herstelregister en de terugmeldingen. Verzameld, gekoppeld en gewogen. Deze gegevens zijn niet te downloaden; ze zijn de reden dat de uitkomst klopt.
Grondwaterstand, pandzakking uit satellietdata en Verkennend Funderingsonderzoek. FunderMaps gebruikt deze gegevens, maar deelt ze niet.
Meld het via melden.fundermaps.com. Elke melding wordt beoordeeld. Verandert het risico, dan wordt het pand opnieuw doorgerekend. Zo wordt de uitkomst voor het pand en de buurt beter.
Heeft u vragen over een risicoklasse of over deze methode? Neem contact op via [email protected].
De uitkomst van FunderMaps is een indicatie van het funderingsrisico op basis van de beschikbare gegevens. Het is geen vervanging van funderingsonderzoek aan het pand. Voor zekerheid over de fundering van een pand is onderzoek ter plaatse nodig.